En Maryland, una vivienda ya puede pasar fuera de la sucesión con una escritura de transferencia al fallecimiento.

La ley de Maryland sobre escrituras TOD entró en vigor el 1 de octubre

La Ley de Escrituras de Transferencia al Fallecimiento de Maryland (Maryland Transfer-on-Death Deed Act) entró en vigor el 1 de octubre de 2026. El gobernador Wes Moore la aprobó el 26 de mayo de 2026.

La legislación se promulgó como el capítulo 750 de las Leyes de Maryland de 2026, a partir del proyecto del Senado 651, y como el capítulo 751, a partir del proyecto paralelo de la Cámara de Delegados 738. El HB 738 se aprobó en tercera lectura en la Cámara por 129 votos a 0, en tercera lectura en el Senado por 42 a 0, y en la votación final de la Cámara por 133 a 0.

La ley crea el Subtítulo 10 del Título 14 del Artículo de Bienes Inmuebles (Real Property Article), secciones 14-1001 a 14-1014. Hay reformas relacionadas en el Artículo de Sucesiones y Fideicomisos (Estates and Trusts Article), incluida la nueva sección 1-402 y la Ley Uniforme de Renuncia a Intereses sobre Bienes de Maryland, y en el Artículo Tributario de la Propiedad (Tax-Property Article). También cambió la sección 3-104 del Artículo de Bienes Inmuebles, que regula los requisitos previos para inscribir.

El Departamento de Servicios Legislativos describió el SB 651 como una versión modificada de la Ley Uniforme de Transferencia de Bienes Inmuebles al Fallecimiento, redactada por la Uniform Law Commission. Hubo propuestas similares en el HB 625 de 2025 y en el SB 146 y el HB 986 de 2023.

Antes de publicar, el equipo editorial de Archivar leyó línea por línea el capítulo promulgado de 32 páginas. El texto promulgado muestra que los redactores tacharon una redacción anterior que hablaba de "life estate deeds with powers" (escrituras de usufructo vitalicio con facultades) y la sustituyeron por el lenguaje de escrituras de transferencia al fallecimiento. La ley no elimina otros métodos de transmisión de Maryland, incluidas las escrituras de usufructo vitalicio con facultades.

La inscripción antes del fallecimiento determina la eficacia

Un propietario de Maryland puede usar una escritura TOD para transmitir un inmueble a uno o más beneficiarios al momento de su muerte. La escritura debe cumplir los requisitos ordinarios de una escritura conforme a la sección 4-101 del Artículo de Bienes Inmuebles y debe indicar que la transmisión ocurre al fallecer el transmitente.

La escritura solo es eficaz si se inscribe en el registro de la propiedad del condado donde se ubica el inmueble antes de que el transmitente muera. Una escritura TOD no inscrita que se encuentre después del fallecimiento no transmite el inmueble conforme a la ley.

No es necesario que el beneficiario reciba notificación de la escritura, la acepte o reciba su entrega en vida del propietario. No se requiere contraprestación. La capacidad para otorgar o revocar una escritura TOD es la misma que se exige para otorgar testamento.

Una escritura puede designar a varios beneficiarios y especificar cualquier forma de cotitularidad. Si no la especifica, los beneficiarios adquieren como copropietarios conjuntos con derecho de acrecer (joint tenants with rights of survivorship).

La ley incluye un formulario de escritura TOD, un formulario de instrumento de revocación, documentos informativos de preguntas frecuentes y un formulario de aviso de fallecimiento. El formulario legal indica que la escritura debe notarizarse e inscribirse antes del fallecimiento. También advierte que el notario no puede ser pariente de ningún beneficiario ni propietario.

El propietario conserva el control en vida

Una escritura TOD no otorga al beneficiario un derecho de propiedad actual. Mientras el propietario vive, la escritura no afecta su derecho a vender o hipotecar el inmueble.

Tampoco afecta a un comprador u otro adquirente, aunque esa persona conozca la escritura TOD. La escritura no afecta a los acreedores garantizados o no garantizados del propietario, aunque tengan conocimiento de ella. No afecta la elegibilidad del propietario ni del beneficiario para recibir asistencia pública, y no expone el inmueble a reclamaciones de los acreedores del beneficiario.

Una venta u otra transmisión en vida sigue siendo eficaz. La ley tampoco limita las acciones civiles por daños ni otros remedios disponibles conforme a otras normas.

El Artículo de Sucesiones y Fideicomisos establece que una escritura TOD otorgada conforme al subtítulo es eficaz según ese subtítulo y que la transmisión no es testamentaria. La sección 14-1004 del Artículo de Bienes Inmuebles también describe la escritura como no testamentaria y revocable, aunque la escritura u otro instrumento digan lo contrario.

Un testamento no puede revocar una escritura TOD inscrita

La revocación exige otro instrumento inscrito. Antes del fallecimiento del transmitente, el registro de la propiedad del condado debe contener, otorgado y reconocido ante notario, uno de estos documentos: una escritura TOD posterior que revoque la anterior de forma expresa o por incompatibilidad, un instrumento de revocación, o una escritura inter vivos que revoque la escritura TOD de forma expresa o por incompatibilidad.

Una vez inscrita, romper la escritura o revocarla mediante cualquier acto sobre el documento no surte efecto. Un testamento u otro documento testamentario firmado después de la escritura TOD tampoco puede revocarla.

Si hay más de un transmitente, la revocación de uno solo afecta el interés de esa persona. Una escritura TOD otorgada por copropietarios conjuntos solo queda revocada si la revocan todos los copropietarios que sigan con vida. La ley preserva por separado el efecto de una venta o transmisión en vida.

Eso convierte al registro de la propiedad en parte de la revisión de un plan sucesorio. Un testamento puede disponer de los bienes de la sucesión, pero no puede deshacer una escritura TOD inscrita.

El beneficiario recibe el inmueble con sus cargas

Al fallecer el transmitente, el inmueble pasa al beneficiario designado que le sobreviva. El interés del beneficiario que no sobreviva caduca. Si la escritura designa un suplente, o suplentes sucesivos, el inmueble pasa al suplente que sobreviva.

La transmisión sigue sujeta a determinadas normas de Maryland. La lista incluye la porción legal del hijo omitido, la porción legítima electiva del cónyuge supérstite, la revocación por un matrimonio posterior seguido de un hijo o por divorcio, la norma sobre caducidad de legados, la inhabilitación del homicida y la norma sobre muerte simultánea.

El caso de un copropietario conjunto exige un análisis aparte. Si el transmitente es copropietario conjunto (joint tenant) o titular de una propiedad conyugal en mancomún (tenant by the entirety) y le sobrevive otro copropietario, el inmueble pertenece al copropietario sobreviviente. La escritura TOD opera al fallecer el último copropietario sobreviviente. Un copropietario en proindiviso (tenant in common) no es copropietario conjunto para estos efectos.

El beneficiario adquiere sujeto a las transmisiones, cargas, hipotecas, gravámenes y demás acuerdos de garantía que existan al momento del fallecimiento. La escritura transmite el inmueble sin pacto ni garantía de título, aunque la escritura diga lo contrario. Esas disposiciones afectan el estudio de títulos y la liquidación de préstamos después del fallecimiento.

Un beneficiario puede renunciar conforme a la Ley Uniforme de Renuncia a Intereses sobre Bienes de Maryland. Según las reformas, la renuncia a un interés sobre un inmueble hecha después de que la designación de beneficiario se vuelve irrevocable debe inscribirse en el registro de la propiedad del condado donde se ubica el inmueble.

Un beneficiario puede inscribir un aviso del fallecimiento del transmitente, pero ese aviso no es necesario para la transmisión. La transmisión se considera ocurrida al momento del fallecimiento. El secretario remite el aviso inscrito al Departamento Estatal de Avalúos e Impuestos (State Department of Assessments and Taxation), y los registros de avalúo pasan al beneficiario solo después del fallecimiento.

El tratamiento fiscal depende del inmueble

Una escritura TOD está exenta del impuesto de inscripción y de los impuestos estatal y del condado sobre transmisiones cuando el inmueble es la residencia principal o secundaria del transmitente. Conforme a estas disposiciones, la exención no se extiende a inmuebles de alquiler o de inversión.

El inmueble que pasa por escritura TOD sale del caudal sucesorio, por lo que las tasas de sucesión no se aplican a ese inmueble. El impuesto sobre herencias de Maryland puede seguir aplicándose si el beneficiario es una persona sujeta a ese impuesto.

La ley se aplica a una escritura TOD otorgada antes, el o después del 1 de octubre de 2026, si el transmitente fallece en esa fecha o después. Esa disposición retroactiva hace que las escrituras anteriores formen parte de la revisión.

La ley también ordena a los tribunales que, en la medida de lo posible y de forma compatible con la aplicación uniforme de la Ley Uniforme de Transferencia de Bienes Inmuebles al Fallecimiento, la interpreten y apliquen conforme al derecho vigente de Maryland sobre usufructos vitalicios con facultad de enajenación.

Las escrituras inscritas añaden una cuestión de gestión de expedientes

Los planes sucesorios cuentan ahora con una opción legal, revocable, inscrita y ajena a la sucesión para inmuebles en Maryland, junto a las escrituras de usufructo vitalicio con facultades, los fideicomisos y la cotitularidad. El formulario legal está pensado para situaciones sencillas. Su propio aviso indica que se recomienda encarecidamente consultar a un abogado si no firman todos los propietarios actuales, si el nombre del propietario cambió desde que adquirió el inmueble, o si el propietario desea designar a varios futuros propietarios.

El problema de plazos es concreto: una escritura no inscrita antes del fallecimiento es ineficaz conforme a la ley. Una revisión del testamento que no incluya el registro de la propiedad del condado puede pasar por alto una transmisión determinante. Un estudio de títulos también debe tener en cuenta gravámenes, hipotecas, cotitularidad, renuncias y la ausencia de garantía de título.

Archivar, que publica The Docket, es un sistema operativo para despachos de abogados que atiende todas las llamadas las 24 horas, los 7 días, en inglés y en español, gestiona la admisión de clientes, administra los asuntos y recuerda todo lo que hace el despacho. Como la escritura TOD, el testamento y los cambios posteriores de un mismo cliente pueden estar separados por meses o años, el registro que el despacho conserva de lo que se firmó y se inscribió es lo que permite encontrarlo después.

Por eso las revisiones de planes sucesorios toman en cuenta tanto los documentos testamentarios como los instrumentos inscritos en el registro de la propiedad. Las escrituras redactadas antes del 1 de octubre de 2026 pueden quedar sujetas a la ley si el transmitente fallece en esa fecha o después. El mismo paquete de leyes de Maryland del 1 de octubre trajo también el cambio que mantiene el privilegio del fiduciario cuando la sucesión paga al abogado.

La inscripción antes del fallecimiento determina si la escritura TOD surte efecto.

Un testamento posterior no revoca una escritura TOD inscrita.

El beneficiario recibe el inmueble con sus gravámenes existentes y sin garantía de título.